Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Stellen Sie sich vor, Sie haben gerade ein charmantes kleines Mietobjekt erworben 🏡

Nennen wir es liebevoll „Ihre Renditevilla“.

Und auf den ersten Blick sehen Sie schon: Hier muss was gemacht werden!

Die Fenster sind alt, die Fassade bröckelt und die Elektrik stammt noch aus der Ära des Röhrenfernsehers 🏚️

Warum Sie beim Immobilienkauf nicht gleich zum Pinsel greifen sollten

Ihr erster Impuls: „Ich mach’s gleich schön!“ – doch genau hier versteckt sich eine steuerliche Stolperfalle, die vielen Immobilienkäufern zum Verhängnis wird. Das Stichwort lautet: anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Wenn Sie diese Regelung übersehen, zahlen Sie am Ende drauf – und zwar nicht bei der Renovierung, sondern bei der Steuer. Denn dann dürfen Sie Ihre Kosten nicht sofort als Werbungskosten abziehen, sondern müssen sie über Jahrzehnte hinweg abschreiben.

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen verständlich und praxisnah, was es mit diesen Kosten auf sich hat, wie Sie die 3-Jahres-Frist im Blick behalten und vor allem: wie Sie die Steuerfalle legal umgehen können.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Kurz gesagt: Der Gesetzgeber sagt, wenn Sie Ihre neu gekaufte Immobilie in den ersten drei Jahren kräftig renovieren, unterstellt er Ihnen, dass Sie das Gebäude quasi neu herstellen – und das ist steuerlich nicht so attraktiv.

Genau geregelt ist das in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Die Spielregel lautet:

Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung oder Modernisierung ausgeben, gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Folge: Diese Aufwendungen können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Stattdessen müssen Sie diese über die Abschreibung des Gebäudes – also meist über 50 Jahre – verteilen.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Sie kaufen eine Immobilie für 250.000 €, davon entfallen 200.000 € auf das Gebäude.

Die magische 15 %-Grenze liegt dann bei 30.000 €.

Geben Sie in den ersten drei Jahren beispielsweise 35.000 € für Renovierungen aus, dürfen Sie diese Summe nicht im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend machen.

Ab wann läuft die 3-Jahres-Frist?

Ein klassisches Missverständnis: Viele denken, die Frist beginnt mit der Unterschrift beim Notar. Das ist falsch!

Die Frist beginnt erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – also dann, wenn Sie wirtschaftlich über die Immobilie verfügen können. Das ist in § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO geregelt.

Beispiel:

Sie unterschreiben den Kaufvertrag am 02.01.2021. Die Übergabe findet aber erst am 31.01.2021 statt.

Ihre 3-Jahres-Frist läuft dann vom 31.01.2021 bis zum 31.01.2024.

Genau in diesem Zeitraum prüft das Finanzamt, ob Ihre Renovierungskosten die 15 %-Grenze überschreiten.

Achtung: Es zählt die Ausführung, nicht die Bezahlung! 

Viele Steuerpflichtige versuchen, durch geschicktes Verschieben der Zahlungen „unter dem Radar“ zu bleiben. Leider funktioniert das nicht.

Es kommt darauf an, wann die Arbeiten durchgeführt wurden – nicht, wann Sie die Rechnung bezahlen.

Beispiel:

Ihre 3-Jahres-Frist endet am 30.06.2024.

Im Juni 2024 beginnt der Handwerker mit der Fassadensanierung für netto 12.000 €. Er wird erst Mitte Juli fertig.

Obwohl Sie die Rechnung erst im August zahlen, fallen die bis zum 30.06.2024 ausgeführten Arbeiten (z. B. 7.000 €) unter die 15 %-Grenze.

Kurz gesagt: Die Verschiebung der Zahlung bringt Ihnen steuerlich überhaupt nichts!

Ein cleverer Trick: Vorziehen der Maßnahmen 

Doch es gibt auch gute Nachrichten: Sie können die Maßnahmen vorziehen und so der 15 %-Falle entgehen.

Das hat der Bundesfinanzhof 2020 ausdrücklich bestätigt (BFH-Urteil vom 14.06.2020, IX R 26/19).

Wenn Sie Renovierungsarbeiten vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ausführen lassen, zählen diese Kosten nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Beispiel:

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus, der Übergang ist für den 01.05.2024 vereinbart.

Zwischen Februar und April 2024 renovieren Sie für 20.000 € mit Zustimmung des Verkäufers.

Diese Kosten sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig – die 15 %-Regelung greift hier nicht.

Wichtig: Dokumentieren Sie genau, wann die Arbeiten abgeschlossen wurden und holen Sie sich am besten eine schriftliche Zustimmung des Verkäufers. Dann haben Sie beim Finanzamt die besseren Karten.

Was gehört nicht zur 15 %-Grenze?

Nicht alle Aufwendungen werden bei der Berechnung der 15 %-Grenze berücksichtigt.

Ausgenommen sind:

• Laufende Erhaltungsaufwendungen, die typischerweise jedes Jahr anfallen (z. B. Wartung der Heizung)

• Schönheitsreparaturen im laufenden Betrieb

• Kosten, die erst nach Ablauf der 3-Jahres-Frist anfallen

• Maßnahmen, die vor Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchgeführt werden

Kurzum: Alles, was „laufende Kosten“ sind oder zeitlich nicht in die Frist fällt, bleibt außen vor.

Typische Fehler, die richtig Geld kosten

Hier noch einige Klassiker, die ich in Praxis immer wieder sehe – und die Sie unbedingt vermeiden sollten:

• Sie berechnen die Frist ab dem Kaufvertragsdatum (falsch!)

• Sie verschieben die Bezahlung, um unter der Grenze zu bleiben (hilft nichts!)

• Sie machen keine saubere Dokumentation, wann genau welche Arbeiten ausgeführt wurden

• Sie starten vorzeitige Maßnahmen ohne Zustimmung des Verkäufers

• Sie haben die 15 %-Grenze gar nicht auf dem Schirm und wundern sich später über die hohe Steuerbelastung

Quintessenz

Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten ist tückisch, aber mit etwas Planung und Überblick lässt sich die Steuerfalle umgehen.

• Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem wirtschaftlichen Übergang. Und nicht mit dem Kaufvertrag.

• Entscheidend ist der Zeitpunkt der Ausführung, nicht der Zahlung.

• Renovierungsmaßnahmen vor Übergang bleiben außen vor.

• Bei Baumaßnahmen kurz vor Fristende: Lassen Sie sich vom Handwerker eine Aufstellung geben, welche Arbeiten in den kritischen Zeitraum fallen.

• Verschieben Sie nichts auf gut Glück. Das Finanzamt hat einen langen Atem und prüft genau.

Wenn Sie diese Punkte beachten, können Sie bei Ihrer Immobilie viel Steuern sparen.

Und das ganz legal und ohne Schweißperlen auf der Stirn 😅