Steuerschuldnerschaft nach §13b UStG

Eva Heinz-Zentgraf
6. Sept.
4 Min. Lesezeit

Stellen Sie sich einmal vor: Sie besitzen ein schönes Stück Land, vielleicht ein Grundstück, und möchten damit etwas unternehmen – sei es verkaufen, bebauen, verpachten oder sonst wie nutzen. Sie finden einen Geschäftspartner, sind sich handelseinig und… Zack! – betritt § 13b UStG die Bühne.

Klingt erstmal wie die Modellnummer eines alten Videorekorders, ist aber in Wahrheit der Paragraph, der alles auf den Kopf stellt.

Insbesondere dann, wenn es um Grundstücke geht.

Denn hier gilt: Nicht der Leistende, sondern der Leistungsempfänger schuldet die Umsatzsteuer. Eine Regel, die mehr mit Umkehrung als mit Umkehrschluss zu tun hat und damit in der Praxis für viel Kopfkratzen sorgt 🧐

Was sagt der § 13b UStG überhaupt?

Beginnen wir mit dem Gesetzestext: § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG ist das Herzstück, wenn’s um Grundstücke geht.

Er regelt die sogenannte „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers“, also das berühmte „Reverse-Charge-Verfahren“. Das bedeutet: Der Leistungsempfänger muss die Umsatzsteuer beim Finanzamt anmelden und abführen. Nicht etwa der Leistende.

Die Idee dahinter ist gut gemeint: Steuerbetrug soll so verhindert werden. In der Realität stellt das Ganze vor allem eines dar – eine große Herausforderung für Unternehmer, Buchhalter und Steuerberater. Und für alle anderen ein ideales Beispiel, warum man im Steuerrecht immer einen kühlen Kopf bewahren sollte.

Wer ist betroffen?

Konkret kommt § 13b ins Spiel, wenn es sich bei der Leistung um:

eine Lieferung eines Grundstücks (grundstücksgleiche Rechte eingeschlossen),
Bauleistungen oder
Gebäudereinigungsleistungen

handelt und sowohl Leistender als auch Leistungsempfänger Unternehmer sind. Besonders spannend wird es bei der Übertragung von Grundstücken.

Stichwort: Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) oder doch reguläre Lieferung?

Hier beginnt das steuerliche „Schachspiel“, denn wer zieht wann welchen Paragraphen aus der Tasche?

Grundstücksübertragungen und § 13b – ein heißes Pflaster

Typischer Fall: Lieferung eines Grundstücks unter Unternehmern

Ein Klassiker: Ein Bauunternehmer verkauft ein Grundstück mit einem halbfertigen Gebäude an eine Projektgesellschaft. Beide sind Unternehmer, beide zum Vorsteuerabzug berechtigt. Was passiert?

Normalerweise wäre der Verkäufer umsatzsteuerpflichtig, doch § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG dreht den Spieß um. Der Käufer muss die Umsatzsteuer abführen – und darf sie im Gegenzug als Vorsteuer abziehen, wenn er vorsteuerabzugsberechtigt ist. Eine sogenannte „Nullnummer“ für das Finanzamt. Aber nur, wenn alles korrekt verbucht wird.

Aber Achtung: Kein § 13b bei „nicht umsatzsteuerpflichtiger“ Grundstücksübertragung!

Die Krux an der Sache: Nicht jede Grundstückslieferung unterliegt überhaupt der Umsatzsteuer. § 4 Nr. 9a UStG nennt die steuerfreien Umsätze bei Grundstücken, z. B. der Verkauf eines unbebauten Grundstücks, das nicht für unternehmerische Zwecke genutzt wird. In diesen Fällen gibt’s keinen § 13b – logisch, es fällt ja auch keine Umsatzsteuer an 🙃

Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG

Jetzt wird’s spannend: Wenn der Verkäufer freiwillig auf die Steuerbefreiung verzichtet und zur Umsatzsteuerpflicht „optiert“ – etwa weil der Käufer ein Unternehmer mit Vorsteuerabzug ist – dann kann § 13b zur Anwendung kommen. Voraussetzung: Die Option zur Steuerpflicht und der Hinweis auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers muss in der Rechnung stehen!

Fehlt dieser Hinweis? Dann... richtig: Umsatzsteuerfalle deluxe 💣

§ 13b und Bauleistungen: Ein Dauerbrenner bei der Steuerschuldnerschaft

Noch ein Dauerbrenner: Bauleistungen!

Hier greift § 13b UStG immer dann, wenn ein Bauunternehmer für einen anderen Bauunternehmer tätig wird – und zwar unabhängig davon, ob es sich um Grundstücke handelt oder nicht. Aber gerade bei Grundstücken wird’s tricky: Wo hört die Bauleistung auf, wo beginnt die Lieferung?

Ein kleiner Exkurs:

Eine Lieferung liegt vor, wenn ein Gebäude „schlüsselfertig“ übergeben wird. Wird hingegen nur ein Rohbau errichtet oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, sprechen wir von einer Bauleistung. Und damit landet man – Überraschung 😅 – bei § 13b UStG.

Grundstücke mit Vorbehaltsnießbrauch, Erbbaurecht oder Sondernutzung?

Wenn es dann noch um Grundstücke mit eingetragenen Rechten wie Nießbrauch, Erbbaurecht oder gar Dienstbarkeiten geht, hilft nur eines: genau prüfen! Denn hier hängt es stark davon ab, ob die Übertragung als Grundstückslieferung im Sinne des § 3 Abs. 1 UStG gilt – oder ob wir es doch „nur“ mit einer Nutzungsüberlassung zu tun haben.

Und jetzt der Clou: Wird das Erbbaurecht übertragen, gilt das steuerlich nicht als Lieferung eines Grundstücks – sondern als sonstige Leistung. Folge: § 13b greift hier nicht!

Die Krux mit der „Bauleistungskette“

Ein echtes Highlight ist die sogenannte Bauleistungskette: Der Generalunternehmer gibt einen Auftrag an einen Subunternehmer weiter – beide Bauunternehmer. Zack: § 13b schlägt zu! Doch wehe, der Subunternehmer ist ein Kleinstbetrieb oder nur gelegentlich tätig – dann ist er kein „Bauunternehmer“ im Sinne des Gesetzes und der § 13b greift nicht. Die Abgrenzung ist oft haarig und wird regelmäßig zum Prüffeld bei Betriebsprüfungen.

Buchhalterischer Kniff – Der richtige Ausweis in der Rechnung

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Der Leistende weist versehentlich Umsatzsteuer aus, obwohl eigentlich § 13b greift. In dem Moment wird die Rechnung fehlerhaft und der Vorsteuerabzug beim Leistungsempfänger ist gefährdet!

Wichtig ist also:

In der Rechnung steht: „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers gemäß § 13b UStG.“
Kein Ausweis von Umsatzsteuer!
Ggf. mit Hinweis auf § 9 UStG, wenn auf die Steuerbefreiung verzichtet wird.

Die Tücken bei gemischten Veräußerungen

Ein Klassiker aus der Praxis: Ein Unternehmer verkauft ein Grundstück samt beweglicher Einrichtung (z. B. Mobiliar, Maschinen). Was davon unterliegt § 13b?

Nur das Grundstück! Die beweglichen Sachen sind separat zu betrachten und ggf. regulär zu versteuern. Der Teufel steckt wie so oft im Detail. Und in der Rechnung 🧐

Quintessenz

§ 13b UStG ist kein Paragraph für schwache Nerven – vor allem nicht, wenn Grundstücke im Spiel sind. Er kann Segen und Fluch zugleich sein: Segen, weil er das Risiko von Umsatzsteuerbetrug minimiert; Fluch, weil er bei fehlerhafter Anwendung kostspielige Konsequenzen nach sich ziehen kann.

Die wichtigsten Punkte zum Mitnehmen:

Bei Grundstückslieferungen unter Unternehmern kann § 13b greifen – aber nur, wenn nicht die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG greift.
Eine Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG muss ausdrücklich erklärt und korrekt abgerechnet werden.
Nicht jede Bauleistung ist eine Lieferung – die Abgrenzung ist essenziell!
Vorsicht bei gemischten Lieferungen – sauber trennen!
Rechnungsformalia einhalten – sonst droht Ärger mit dem Vorsteuerabzug.

Also: § 13b ist wie ein Chamäleon 🐉 man muss schon sehr genau hinschauen, um seine wahre Gestalt zu erkennen. Aber wer ihn einmal verstanden hat, dem stehen viele Türen offen, vor allem die zum wohlwollenden Finanzamt 😅

Der Download

Hier finden Sie ein super Prüfschema, mit der Sie die Anwendung des § 13 UStG bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken einmal genauer unter die Lupe nehmen können.