Schon seit gut 100 Jahren bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum hierauf stehender Gebäude zu trennen. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dazu als so genannter Erbbaurecht-Geber dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, was im Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurechts-Nehmer wird sodann alleiniger Eigentümer der Gebäude.
In der Praxis werden Erbbaurechts-Verträge zumeist auf 60 bis 99 Jahre abgeschlossen. Diese Verträge können jedoch nach Auslaufen beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Der Erbbaurecht-Nehmer zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins. Als alleiniger Eigentümer der darauf stehenden Gebäude stehen nur ihm aber auch etwa Mieteinnahmen hieraus zu. Überdies kann er das Erbbaurecht als so genanntes grundstücksgleiches Recht weiterverkaufen, beleihen, vererben oder auch verschenken. Gleiches ist auch dem Erbbaurecht-Geber als Eigentümer des Grundstücks möglich.
Grundsätzlich ist eine solche Aufspaltung auf allen Grundstücken möglich. Ganz gleich also, ob etwa die Gebäude auf dem Grundstück privat oder gewerblich genutzt werden. In der Praxis ist eine Wohn-Bebauung der häufigste Fall.
Zudem kann auch das Erbbaurecht zeitlich vor oder auch nach Bebauung auf ein Grundstück bestellt werden. Erfolgt die Bestellung auf einem bereits bebauten Grundstück, wird der Erbbaurecht-Nehmer dann Eigentümer der aufstehenden Gebäude. Entsprechend ist in diesem Fall für die Gebäude ein Kaufpreis an den Erbbaurecht-Geber zu entrichten.
Die rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt.
Hauskauf bzw. Hausbau mit Erbbaurecht
Der zentrale Vorteil vom Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht im Vergleich zur klassischen Immobilie besteht darin, dass die Immobilien auf Erbbaugrundstücken oft zu günstigen Konditionen vergeben werden – etwa von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die damit beispielsweise Familien fördern möchten.
Die Erstvergabe von Grundstücken mit Erbbaurechten – um darauf beispielsweise ein Haus zu bauen – ist jedoch ein seltener Fall. Meistens erwirbt man die Immobilie nicht direkt vom ursprünglichen Erbbaurechtsgeber, sondern übernimmt sie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer. Es befindet sich dann also bereits ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück.
Ob sich der Kauf eines Erbbaurecht-Grundstücks grundsätzlich lohnt, ist immer vom Einzelfall und den Zinsen des Immobiliendarlehens abhängig. Wichtig zu wissen ist, dass der Erbbauzins immer weitergezahlt werden muss, während ein Immobilienkredit langfristig getilgt sein wird.
Der Vorteil, kostengünstig Immobilieneigentümer zu werden, wird bei der Erbpacht mit diversen Nachteilen erkauft:
- Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt und ein Erbbauzins fällt an – letzterer ist somit neben der Darlehensrate eine zusätzliche finanzielle Belastung. Hinzu kommt, dass der Erbbaurechtsgeber berechtigt ist, den Pachtzins regelmäßig zu erhöhen. Die Höhe des Erbbauzins richtet sich zudem nach dem Grundstückswert.
- Der Erbbaurechtsnehmer muss für bauliche Veränderungen, die eine Baugenehmigung erforderlich machen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen. Darüber hinaus darf der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten Auflagen erteilen, wie dieser das Erbbaugrundstück nutzen darf. Auch beim Immobilienverkauf hat der Grundstückseigentümer laut Erbbaurechtsgesetz ein Mitspracherecht, das allerdings begrenzt ist.
- Als nachteilig kann sich auch die so genannte Ankaufspflicht erweisen. Diese besagt, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen muss, wenn der Erbbaurechtsgeber dies fordert.
- Die Finanzierung eines Erbpachtobjekts kann sich schwieriger gestalten: So muss die Tilgung des Darlehens in vielen Fällen 10 bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein, ansonsten kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden. Weiterhin ist die Höhe der Grundschuld, mit der eine Erbpacht-Immobilie belastet werden kann, sowohl durch die hohen Sicherheitsabschläge der Bank als auch durch den Erbbaurechtsgeber häufig limitiert und es wird deutlich mehr Eigenkapital erfordert als bei Immobilien ohne Erbbaurecht.
Bitte beachten: Aus Sicht des Grundstückseigentümers gilt beim Erbbaurecht als Pluspunkt, dass er regelmäßige Einnahmen über den Erbbauzins erzielt und das Grundstück in seinem Besitz verbleibt. Ferner ist bei Grundstückseigentümern wie Kommunen und Kirchen häufig vorgesehen, dass sie Grundstücke nicht gewinnbringend veräußern dürfen. Über die Erbpacht können sie dennoch Einnahmen erzielen.
Ein Nachteil ist allerdings, dass der Veräußerungserlös deutlich geringer ausfällt als bei einem „richtigen“ Immobilienverkauf.
Vor- und Nachteile für Erbbaurechts-Nehmer
Vorteile:
- Günstige Konditionen beim Immobilienkauf
- Niedrigere Kaufnebenkosten aufgrund des geringen Kaufpreises
Nachteile:
- Erbbaurecht zeitlich begrenzt, je nach Restlaufzeit ggf. zu wenig Sicherheit
- Es wird in der Regel nie das eigene Grundstück sein
- Späterer Verkauf komplex und oft wenig Interessenten
- Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Eigentümers
- Ggf. Ankaufspflicht bei Forderung des Erbbaurechtsgebers
- Immobiliendarlehen an höhere Auflagen geknüpft
Vor- und Nachteile für Erbbaurechts-Geber
Vorteile:
- Regelmäßige Einnahmen über Erbbauzins
- Grundstück bleibt in seinem Besitz
Nachteile:
- Bei einem Verkauf erzielt das Erbbaugrundstück einen geringeren Verkaufserlös
Kosten in Bezug auf das Erbbaurecht
Wer ein Grundstück mit Erbbaurecht erwirbt, zahlt zwar einen geringeren Kaufpreis. Ansonsten muss der Erbbaurechtsnehmer jedoch alle Kosten tragen, die mit denen eines regulären Immobilienbesitzes vergleichbar sind – obwohl dem Erbbaurechtsnehmer nur das Haus und nicht das Grundstück gehört. So ist er beispielsweise dazu verpflichtet, die Immobilie sowie das Erbbaugrundstück selbst in gutem Zustand zu halten.
Hier die Kosten auf einen Blick:
- Erbbauzins
- Grundsteuer
- Grunderwerbsteuer
- Erschließungskosten bei Neubau
- Gebäudeversicherung und andere Versicherungskosten
- Instandhaltungskosten
EXKURS: Erbbauzins
Für die Nutzung des Erbpachtgrundstücks verlangt der Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt, das als Erbbauzins bezeichnet wird. Der Erbbauzins wird nicht nur im Erbbaurechtsvertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch in Form einer so genannten Erbbauzinsreallast eingetragen. Diese war bis zum 1. Oktober 1994 – dem Tag des Inkrafttretens des Sachenrechtsänderungsgesetzes – für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus festgelegt. Seit diesem Stichtag kann vertraglich eine Anpassungsklausel vereinbart werden, die ebenfalls im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Diese darf allerdings nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen.
Zudem ist eine Erhöhung des Erbbauzinses nur alle drei Jahre zulässig. Die Anpassung ist üblicherweise an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel gilt in der Regel als eher nachteilig für den Erbbauberechtigten.
Ablauf des Erbbauvertrags
Wer ein Erbpachtgrundstück nutzt, sollte sich rechtzeitig vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit an den Grundstückseigentümer wenden. Beide Parteien haben nämlich nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Das heißt, dass bei Verkaufsabsicht nicht an einen Dritten veräußert werden kann. Allerdings muss der Erbbauberechtige die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt und die sich an Angebot und Nachfrage orientieren.
In der Regel ist es aber so, dass die Grundstückseigentümer – mehrheitlich gemeinnützige oder kirchliche Einrichtungen – gar nicht am Grundstücksverkauf interessiert sind oder nicht verkaufen dürfen. Davon kann der Nutzer allerdings nicht automatisch ausgehen. Auch gibt es keinen festen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts.
Steht hingegen fest, dass es fortgesetzt werden soll, hat der aktuelle Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss. Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vertrag um eine weitere Laufzeit verlängert werden, falls beide Vertragspartner dies wünschen. Ansonsten geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, wofür der Gebäudebesitzer bzw. Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung erhält.
Die Höhe berechnet sich in der Regel anhand des Verkehrswertes und muss mindestens zwei Drittel davon betragen. Daher ist es erforderlich, beim Erbbaurecht eine Verkehrswertermittlung der Immobilie zum Ablauf der Laufzeit vorzunehmen.