Bewertung bebauter Grundstücke

 

Bei der Wertermittlung für ein bebautes Grundstück werden Boden und Gebäude voneinander getrennt bewertet und beide Werte in einem Gesamtpreis zusammengefasst. Sofern realistische Vergleichsgrundstücke bebaut verfügbar sind, kann auf die getrennte Bewertung jedoch verzichtet werden.

 

Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach

• dem Vergleichswertverfahren § 182 Abs. 2 BewG und § 183 BewG,
• dem Ertragswertverfahren § 182 Abs. 3 BewG und §§ 184 bis 188 BewG oder
• dem Sachwertverfahren § 182 Absatz 4 und §§ 189 bis 191 zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren

 

Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich

• das Wohnungseigentum,
• das Teileigentum sowie
• Ein- und Zweifamilienhäuser

zu bewerten nach § 182 Abs. 2 BewG.

 

Zur Ermittlung des Grundbesitzwertes stehen zwei Verfahrenswege zur Verfügung: die Heranziehung von Vergleichspreisen einerseits sowie die Anwendung von Vergleichsfaktoren andererseits.

 

Rückgriff auf Vergleichspreise

 

Nach § 183 Abs. 1 S. 1 BewG sind Kaufpreise von Grundstucken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstuck hinreichend übereinstimmen – sogenannte Vergleichsgrundstücke. Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, ihrer Art, ihres Maßes der baulichen Nutzung, ihrer Größe, ihres Erschließungszustands und ihres Alters des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 2 Satz 3, Satz 4 ErbStR). Vorrangig sind dabei die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zu berücksichtigen. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffallen zurückgegriffen werden (R B 182 Abs. 2 Satz 7 ErbStR).

 

Rückgriff auf Vergleichsfaktoren

 

Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können nach § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG Vergleichsfaktoren beispielsweise Gebäudefaktoren oder Ertragsfaktoren herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Raum- oder Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Werden Vergleichsfaktoren verwendet, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG, R B 183 Abs. 3 Satz 4 ErbStR).

 

Abweichung wertbeeinflussender Faktoren

 

Weichen die Grundstücksmerkmale der Vergleichsgrundstücke beziehungsweise der den Vergleichsfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke von den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des Gutachterausschusses zu berücksichtigen, R B 183 Abs. 4 Satz 1 ErbStR. Stehen vom örtlichen Gutachterausschuss im Fall der Abweichung keine Anpassungsfaktoren zur Verfügung, kann eine hinreichende Übereinstimmung im Sinne des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG noch unterstellt werden, wenn die Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks um höchstens 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen, H B 183 (4) ErbStR.

 

Ertragswertverfahren

 

Das Ertragswertverfahren kommt gemäß § 182 Abs. 3 BewG insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren ist daher regelmäßig für Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, anzuwenden.

 

Beim Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG wird der Grundbesitzwert auch Ertragswert des Grundstücks genannt aus der Summe von Gebäudewert auch Gebäudeertragswert genannt und Bodenwert gebildet, § 184 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 BewG. Der Bodenwert ist nach § 184 Abs. 2 BewG wie der Wert eines unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG zu ermitteln. Mit dem Ertragswert sind auch die sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, abgedeckt, § 184 Abs. 3 Satz 3 BewG.

 

Mindestens ist der Bodenwert anzusetzen nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG.

 

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

 

Rohertrag

 

Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 185 Abs. 1 S. 1 BewG):

 

Rohertrag des Grundstücks ./. Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

 

Rohertrag ist gemäß § 186 Abs. 1 Satz 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist (vereinbarte Jahresmiete).

 

Zum Entgelt in diesem Sinne rechnen die (R B 186.1 Abs. 1 S. 3 ErbStR):

• vertraglich vereinbarte Miete für die Raumnutzung,
• Mieteinnahmen für Stellplätze,
• Mieteinnahmen für Nebengebäude, z. B. für Garagen,
• Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z. B. Reklamenutzung oder das Aufstellen von Automaten),
• Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugutekommen beispielsweise zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads,
• Untermietzuschläge,
• Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,
• Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz) oder § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) handelt beispielsweise Erschließungskosten,
• Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen waren beispielsweise die Übernahme der Grundstücksverwaltung,
• um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.
• Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind
• Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden,
• Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,
• Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z. B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),
• Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),
• Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers),
• Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau,
• die Umsatzsteuer.

Bei dem Entgelt i. S. des § 186 Abs. 1 S. 1 BewG handelt es sich um eine Sollmiete. Es ist daher nicht auf die tatsächlich gezahlte Miete abzustellen. Hieraus folgt, dass bei Mietausfall –trotz des geringeren Ertrags –eine Bewertung auf der Basis der vereinbarten Miete vorzunehmen ist (R B 186.1 Abs. 1 S. 7 ErbStR). Auch für den Fall von am Bewertungsstichtag noch ausstehenden Mietzahlungen ist auf die vereinbarte Miete abzustellen. Die Berücksichtigung der ausstehenden Miete erfolgt im Wege des übrigen Vermögens als Kapitalforderung (Bewertung gemäß § 12 Abs. 1 ErbStG i. V. m. § 12 Abs. 1 BewG grundsätzlich mit dem Nennwert).

 

Gemäß § 186 Abs. 2 BewG kommt der Ansatz der üblichen Miete in Betracht, wenn

 

• Grundstücke oder Grundstücksteile eigengenutzt
• ungenutzt,
• zu vorübergehendem Gebrauch
• unentgeltlich überlassen sind oder
• der Eigentümer diese dem Mieter zu einer mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.

Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden nach R B 186.5 Abs. 1 ErbStR.

 

Bewirtschaftungskosten

 

Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt nach R B 187 Abs. 1 S. 1 ErbStR. Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Vorrang haben hier geeignete Erfahrungssätze der örtlichen Gutachterausschüsse; hilfsweise greifen die

 

pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG. Individuelle Erfahrungssätze spielen keine Rolle und dürfen nicht verwendet werden.

 

Bodenwertverzinsung

 

Der Reinertrag des Grundstücks ist, um die angemessene Bodenwertverzinsung zu vermindern, der verbleibende Betrag ist der Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 BewG.

 

Reinertrag des Grundstücks ./. Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

 

Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszins zugrunde zu legen. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 188 Abs. 1 BewG). Anzuwenden sind dabei vorrangig die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind; diese sind aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse.

 

Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt werden, gelten nach § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG die folgenden typisierten Zinssätze:

• 5,0 % für Mietwohngrundstücke,
• 5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
• 6,0 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
• 6,5 % für Geschäftsgrundstücke.

Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer dem Gebäude angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche (selbständig verwertbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrages nicht zu berücksichtigen und darf nicht abgezogen werden (§ 185 Abs. 2 S. 3 BewG). Dabei ist nicht entscheidend, ob die selbständig nutzbaren Teilflächen baulich nutzbar sind. Vielmehr ist jede sinnvolle Nutzung gemeint, bspw. als Lagerfläche, Abstellfläche, Gartenfläche, Schrebergärten usw. (R B 185.1 Abs. 3 ErbStR). Im Ergebnis führt dies zu einem höheren Grundbesitzwert, da weniger abgezogen wird.

 

Verbleibt nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag, ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG der Bodenwert anzusetzen (Mindestwert).

 

Vervielfältiger

 

Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Dieser Vervielfältiger ergibt sich nach dem Liegenschaftszinssatz (LZS) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach R B 185.2 Satz 1 ErbStR. Die Restnutzungsdauer wird aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (wGND) und dem tatsächlichen Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Nach R B 185.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR kann hierbei aus Vereinfachungsgründen das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertungsstichtages bestimmt werden:

 

Jahr des Besteuerungszeitpunktes ./. Jahr der Bezugsfertigkeit = Gebäudealter

 

Die typisierte wGND eines Grundstücks ist der Anlage 22 zum BewG zu entnehmen (§ 185 Abs. 3 S. 3 BewG).

 

Die RND eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt gemäß § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Der Gesetzgeber hat hierbei angenommen, dass auch ein älteres Gebäude grundsätzlich nicht völlig wertlos ist und bei routinemäßiger Instandhaltung weiterhin einen gewissen Restwert behält. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wGND des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden RND auszugehen (§ 185 Abs. 3 S. 4 BewG).

 

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer gewissen baulichen Selbständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (z. B. Gebäudemix aus einer Fertigungshalle mit 40 Jahren und einem Verwaltungsgebäude mit 60 Jahren typisierter wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer). In diesen Fällen ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln (R B 185.4 Abs. 1 ErbStR mit Beispiel in H B 185.4 ErbStR).

 

Anbauten teilen in der Regel auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes, R B 185.4 Abs. 5 S. 1 ErbStR. Bei wirtschaftlichen Einheiten mit mehreren nichtselbständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen, R B 185.4 Abs. 6 Satz 1 ErbStR.

 

Niedrigerer gemeiner Wert gemäß § 198 BewG:

 

Gemäß § 198 BewG besteht die Möglichkeit, für die gesamte wirtschaftliche Einheit einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

 

Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren (R B 182 Abs. 5 ErbStR).

 

Sachwertverfahren

 

Das Sachwertverfahren kommt bei den bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen für die

 

außersteuerliche Verkehrswertermittlung am Grundstücksmarkt nicht der Ertrag, sondern vielmehr die Herstellungskosten die Bewertungsgrundlage bilden. Dies wird für ausgewählte Grundstücke der Fall sein, die grundsätzlich eigengenutzt werden oder für die sich kein Ertrag ermitteln lässt.

 

Im Sachwertverfahren sind gemäß § 182 Abs. 4 BewG Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sowie sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten.

 

Beim Sachwertverfahren wird gemäß § 189 Abs. 1 BewG der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert ermittelt. Er deckt auch den Wert sonstiger baulicher Anlagen (insbesondere Außenanlagen) regelmäßig mit ab. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außen- oder sonstigen Anlagen (z. B. aufwändiges Außenschwimmbecken) sind gesonderte Wertansätze erforderlich.

 

Außenanlagen gelten als besonders werthaltig, wenn die in der Tabelle zu R B 190.5 ErbStR dargestellten Größenmerkmale erreicht werden. Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist aber auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte in der Summe 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen (R B 190.5 S. 4 ErbStR).

 

Nach § 189 Abs. 3 BewG ergeben der Bodenwert und der Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt mit einer Wertzahl (§ 191 BewG) zu multiplizieren.

 

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

 

Regelherstellungskosten

 

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten (RHK)

 

auszugehen. Die RHK entsprechen allerdings nicht den tatsächlichen Herstellungskosten des Gebäudes, vielmehr sind typisierte Herstellungskosten maßgeblich, die aus der Anlage 24 zum BewG in Abhängigkeit von Grundstücksart, Gebäudeklasse (GKL) sowie Ausstattungsstandard abzuleiten sind.

 

Die Anlage 24 ist wie folgt aufgebaut:

• Begriff der Brutto-Grundfläche (R B 190.6 ErbStR);
• Tabelle der Regelherstellungskosten (€/m2 Brutto-Grundfläche) gegliedert nach 18 Gebäudearten aufgeteilt in Wohngebäude (Gebäudeart 1 bis 5) und Nichtwohngebäude (Gebäudeart 6 bis 18), siehe hierzu R B 190.2 ErbStR;
• Beschreibung der Gebäudestandards; bei Wohngebäuden (Gebäudeart 1 bis 5) ist zusätzlich ein sogenannter Wägungsanteil zu berücksichtigen. Einzelheiten in R B 190.4 ErbStR und den Beispielen in H B 190.4 ErbStR.

Bruttogrundfläche

 

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Gebäudes einschließlich deren konstruktiver Umschließungen. Da die Ermittlung der BGF sehr kompliziert ist, wird Ihnen der Wert in der Klausur vorgegeben sein.

 

Alterswertminderung

 

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist die Alterswertminderung (AWM) abzuziehen. Dies ergibt den Gebäudesachwert. Die AWM richtet sich nach dem tatsächlichen Gebäudealter am Bewertungsstichtag und der in Anlage 22 vorgegebenen wirtschaftlichen GND. Das Gebäudealter kann aus Vereinfachungsgründen (entsprechend der Vereinfachungsregel zur Ermittlung der RND im Ertragswertverfahren, vergleiche dort R B 185.3 Abs. 1 S. 2 ErbStR durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtages bestimmt werden gemäß R B 190.7 Abs. 1 Satz 3 ErbStR.

 

Von einem fiktiven früheren oder späteren Baujahr ist auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit Veränderungen eingetreten sind, die die wGND verlängern oder verkürzen, § 190 Abs. 4 S. 3 BewG. Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer, ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr nach folgender Formel (R B 190.7 Abs. 3 Satz 5 ErbStR in Verbindung mit H B 190.7 ErbStH):

 

fiktives Baujahr = Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr ./. übliche GND

 

Der Gebäudesachwert muss gemäß § 190 Abs. 4 S. 5 BewG mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswertes betragen (AWM somit max. 70 %). Der Gesetzgeber ist hierbei davon ausgegangen, dass auch ein älteres Gebäude bei laufender Instandhaltung immer einen gewissen Restwert behält (R B 190.7 Abs. 5 ErbStR).