Alles Wissenswerte rund um Grundstücke im Privatvermögen

Aus gegebenen Anlass habe ich mich in letzter Zeit intensiv mit Grundstücken beschäftigt. Also warum nicht Sie an diesen Gedanken partizipieren lassen. 😁 Je nachdem, ob ein Grundstück einkommensteuerrechtlich dem Betriebsvermögen zuzuordnen ist oder zum Privatvermögen gehört, kann dies unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen. Auch die Art der Gebäudenutzung, ob nun durch Vermietung oder Selbstnutzung, spielt steuerrechtlich bei Grundstücken im Privatvermögen eine entscheidende Rolle.

 

Rechtlich sind wir hierzu hauptsächlich in § 21 EStG unterwegs, da hier die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geregelt werden. Der dazugehörige Werbungskostenabzug findet sich in § 9 EStG wieder. Für Einnahmen und Ausgaben gilt das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG. Es gibt einige Abschreibungsmöglichkeiten, welche in den § 7, § 7h und § 7i EStG aufgeführt sind.

 

Die Vermietung und Verpachtung von

• Grundstücken,
• Gebäuden und
• Gebäudeteilen,

stellt sich in der Regel als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG führt, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften.

 

Die Einnahmen werden dem Steuerpflichtigen zugerechnet, der den Tatbestand der Einkunftserzielung erfüllt. Bei Miteigentümern muss daher zunächst geprüft werden, ob diese beispielsweise ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat.

 

Abgrenzung zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen

 

Ein Grundstück und das aufstehende Gebäude können grundsätzlich – wenn sie demselben Steuerpflichtigen zuzurechnen sind – nach ständiger Rechtsprechung nur einheitlich entweder dem Betriebsvermögen oder dem Privatvermögen zugeordnet werden. Das folgt aus der regelmäßig bestehenden Identität der Nutzung eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils und des zugehörigen Grund und Bodens.

 

Grundstücke und Grundstücksteile, die ­ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Der Grund und Boden gehört grundsätzlich im Verhältnis der Zugehörigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteils zum Betriebsvermögen.

 

Eine Nutzungsänderung, durch die das Wirtschaftsgut zwar einerseits seinen Charakter als notwendiges Betriebsvermögen verliert, andererseits aber auch nicht zu notwendigem Privatvermögen wird, führt ohne eindeutige Entnahmeerklärung des Steuerpflichtigen nicht zu einer Entnahme des Wirtschaftsguts. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird ein Wirtschaftsgut des Betriebsvermögens erst durch eine auf Dauer angelegte und nicht bereits durch eine nur vorübergehende außerbetriebliche Nutzung zu Privatvermögen.

 

Ein Grundstück zählt im Umkehrschluss grundsätzlich solange zum Privatvermögen, als es nicht in ein Betriebsvermögen eingelegt ist oder aufgrund betrieblicher Verwendung so behandelt wird.

 

Vermietung eines Grundstücks

 

Einkunftserzielungsabsicht

 

Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen. Auch hier muss bei Miteigentümern dementsprechend zunächst geprüft werden, ob diese beispielsweise ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben.

 

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt allerdings die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Werden mehrere Objekte, beispielsweise zwei Grundstücke, vermietet, ist jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Das gilt auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden.

 

Ist die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt, ist grundsätzlich und standardisiert davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.

 

Dies gilt nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich für alle dort genannten Vermietungstätigkeiten, es sei denn, es handelt sich um die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes oder um die Vermietung eines Gewerbeobjekts.

 

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gilt diese Standardisierung nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen, beispielweise im Fall einer

• nur vorübergehenden Vermietung,
• bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung,
• bei einer nur zeitweisen Vermietung einer Ferienwohnung/eines Ferienhauses,
• bei einer längere Zeit leer stehenden Wohnung oder bei besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen.

Anschaffungskosten

 

Anschaffungskosten für der Einkunftserzielung dienende Grundstücke sind nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.

 

Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

 

Zu den Anschaffungskosten gehören

• der Anschaffungspreis,
• die Anschaffungsnebenkosten und
• die nachträglichen Anschaffungskosten.

Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung.

 

Anschaffungsnebenkosten können auch bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt anfallen. Hierunter fallen zum Beispiel die beim Erwerb eines Grundstücks entstehenden Notarkosten für den Abschluss des Kaufvertrags, Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder bereits die mit Abschluss des Kaufvertrags anfallenden Steuern und öffentlichen Abgaben, beispielsweise Grunderwerbsteuer, Anlieger- und Erschließungsbeiträge, Notarkosten, Gerichtskosten im Grundstücksbereich.

 

Erstmalige Erschließungsbeiträge werden in aller Regel den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugerechnet; Ergänzungsbeiträge – soweit hierdurch das Grundstück nicht in seinem Wesen und seiner Substanz verändert wird – stellen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar.

 

Besonderheiten gelten bei privaten Erschließungsmaßnahmen sowie bei vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten. Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln können zu einer Minderung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten führen.

 

Nutzungsrechte an Grundstücken

 

Wichtigste Fallkonstellation der Nutzungsrechte an Grundstücken ist der Nießbrauch.

 

Der Nießbrauch verleiht dem Berechtigten gegenüber jedermann die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen, es zu verwalten und zu bewirtschaften und die Nutzungen daraus zu ziehen. Zu den Nutzungsrechten gehört auch das dingliche Wohnrecht.

 

Es stellt das im Grundbuch eingetragene Recht dar, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

 

Nießbrauch und dingliches Wohnrecht sind von den obligatorischen Nutzungsrechten abzugrenzen. Diese gelten als relative Rechte nur zwischen den Vertragsparteien. Hauptfälle sind Miete, Pacht und Leihe. Den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann auch ein obligatorisch Nutzungsberechtigter erfüllen, wenn er eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat und tatsächlich selbst die Stellung des Vermieters oder Verpächters einnimmt. Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den Gebrauch des Grundstücks für eine festgelegte Zeit nicht entziehen kann.  

 

Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen,

• wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht,
• er die Nutzungen tatsächlich zieht,
• das Grundstück in Besitz hat und
• es verwaltet.

Erbbaurecht

 

Ein Erbbaurecht begründet für den Berechtigten ein vererbliches und veräußerliches dingliches Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

 

Grund und Boden einschließlich der zu errichtenden Gebäude fallen nach Ablauf der vereinbarten Dauer des Erbbaurechts an den Eigentümer des Bodens zurück (sogenannter Heimfall). Der vom Erbbauberechtigten gezahlte Erbbauzins führt beim Grundstückseigentümer zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

 

Wird ein in Ausübung des Erbbaurechts erstelltes Gebäude vom Erbbauberechtigten vermietet, ist der gezahlte Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Die AfA-Berechtigung liegt bei einem vermieteten Gebäude für die Dauer des Erbbaurechts beim Erbbauberechtigten und nicht beim Grundstückseigentümer.

 

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

 

Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wird zivilrechtlich der Eigentümer des Grund und Bodens auch Eigentümer des Gebäudes.

 

Grund und Boden und Gebäude bilden das bebaute Grundstück als einheitlichen Vermögensgegenstand. Der Bauende verliert die Eigentumsrechte am Gebäude an den Eigentümer des Grundstücks, und zwar unabhängig vom Verhältnis des Wertes von Grund und Boden zum Gebäude. Errichtet jemand im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude, ist der Grundstückseigentümer nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich zivilrechtlicher und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes, wenn die Errichtung des Gebäudes sowohl dem Interesse des Bauenden als auch dem des Grundstückseigentümers dient, der Wert des Gebäudes sich nicht innerhalb der vereinbarten Nutzungszeit verzehrt und nach Ablauf der Nutzungszeit die Verhältnisse neu gestaltet werden können.

 

Dagegen ist der Bauende als wirtschaftlicher Eigentümer zu beurteilen, wenn er aufgrund eindeutiger im Voraus getroffener und tatsächlich durchgeführter Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht und Sachherrschaft – unter dauerndem Ausschluss des zivilrechtlichen Eigentümers – innehat, weil ihm allein Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen. Dies ist der Fall, wenn er aufgrund einer gesicherten Rechtsposition bei grundsätzlicher Unkündbarkeit des Nutzungsvertrags das Wirtschaftsgut bis zu dessen wirtschaftlichem Verbrauch nutzen kann und der Eigentümer auf eine nur formale Eigentümerstellung beschränkt ist.

 

Der Bauende ist auch dann wirtschaftlicher Eigentümer, wenn zwar die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Dauer der Nutzungsbefugnis überschreitet, er aber für den Fall der Nutzungsbeendigung einen Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswerts des Gebäudes gegen den Grundstückseigentümer hat.

 

Erbfolge

 

Vorweggenommene Erbfolge

 

Unter der vorweggenommenen Erbfolge sind vertragliche Vermögensübertragungen unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge zu verstehen. Der Übernehmer soll nach dem Willen der Beteiligten wenigstens teilweise eine unentgeltliche Zuwendung erhalten.

 

Werden für die Übertragung von Grundbesitz unter nahen Angehörigen im Wege vorweggenommener Erbfolge nur Versorgungsleistungen vereinbart, handelt es sich um einen unentgeltlichen Vermögensübergang. Dasselbe gilt für den Vorbehalt oder die Einräumung von Nutzungsrechten an dem übertragenen Vermögen.

 

Bei Zusage von Abstandszahlungen und Gleichstellungsgeldern ist die Übertragung teilentgeltlich; das gilt auch bei Übernahme von Verbindlichkeiten des Übergebers durch den Übernehmer.

 

Der Übernehmer eines bebauten Grundstücks kann als Rechtsnachfolger des Übergebers zwar dessen Gebäude-AfA fortsetzen, aber sonst aus dem unentgeltlichen Übergang keine Anschaffungs- oder Werbungskosten herleiten.

 

Erbfall

 

Mit dem Tod des Erblassers geht der gesamte Nachlass unentgeltlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft über. Der Erbe tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Nach § 11d Abs. 1 EStG kann der Erbe die AfA des Rechtsvorgängers fortführen. Wird das Grundstück vom Erwerber zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung genutzt, gelten die vorstehenden Ausführungen.

 

Im Falle der Selbstnutzung liegt keine maßgebende Tätigkeit mit Einkunftserzielung vor.

 

Grundstücksveräußerung

 

Nur die Erträge aus der Nutzungsüberlassung unterliegen der Einkommensteuer. Der Erlös aus der Veräußerung eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung ist daher im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht einkommensteuerpflichtig.

 

Beim Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gehört der Veräußerungserlös zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG, „wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.”

 

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Gebäude, selbstständige Gebäudeteile und Eigentumswohnungen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

 

Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzten und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil.

 

Gebäudeteile, die zu fremden Wohnzwecken vermietet oder zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden, fallen nicht unter die Privilegierung.

 

Prinzipiell bleibt wohl zum Abschluss zu sagen, dass der Besitz von Grundstücken und Gebäuden ein umfangreiches Thema auch in der Besteuerung darstellt. Ich hoffe ich konnte damit mal wieder etwas Licht ins Dunkel bringen! 🧐